چرا آمار ساخت‌وساز ناگهان منفی شد؟ راز ۵۳ سال انتظار برای خانه‌دار شدن!
به گزارش تیترستان؛ در حالی که بازار مسکن با چالش‌های متعددی دست‌وپنجه نرم می‌کند، آمارهای جدید از افت شدید صدور پروانه‌های ساختمانی و منفی شدن رشد بخش ساختمان در یک سال اخیر خبر می‌دهد. بر اساس گزارش‌های ارائه‌شده در برنامه تلویزیونی «دست‌به‌نقد»، روند صدور پروانه‌های ساختمانی از رشد ۲۶.۴ درصدی در بهار ۱۴۰۳ به افت ۲۵.۵ درصدی در زمستان ۱۴۰۴ رسیده است. این در حالی است که رشد بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ بیش از ۱۵ درصد کاهش یافته و کارشناسان معتقدند این روند نشان‌دهنده تضعیف جدی فعالیت‌های ساختمانی در کشور است. مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، و ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در این برنامه به بررسی دلایل این رکود و موانع پیش روی سیاست‌های حمایتی مسکن پرداختند.
اجرای ناقص قوانین؛ ترمزی بر ساخت‌وساز
یکی از مهم‌ترین دلایل رکود ساخت‌وساز، اجرای ناقص قوانین موجود در حوزه مسکن است. نوروزی با اشاره به وجود قوانین متعدد در این بخش تأکید کرد که مسئله اصلی کمبود قانون نیست، بلکه اجرای ناقص آنهاست. به گفته او، محدودیت تأمین زمین، طولانی شدن فرایندهای اداری و هماهنگ نبودن دستگاه‌های دولتی، اجرای برنامه‌های ساخت مسکن را با مشکل مواجه کرده است. در حالی که بخش مهمی از سیاست‌های حمایتی به تصمیم‌گیری و هماهنگی بین دستگاه‌های دولتی وابسته است، موانع اداری و نگرانی مدیران از تبعات تصمیم‌گیری، روند اجرا را کند می‌کند. یوسفی نیز با تأکید بر اهمیت مسکن در اقتصاد کشور گفت: «مسکن صرفاً یک موضوع اجتماعی نیست و با حدود ۱۴۵ رشته شغلی ارتباط دارد. از این رو، رونق ساخت‌وساز می‌تواند بر اشتغال و فعالیت بخش‌های مختلف اقتصادی اثر بگذارد.» او افزود که حل مسئله مسکن باید در اولویت دولت قرار گیرد و شورای عالی مسکن نیز باید با جدیت بیشتری وظایف خود را دنبال کند.
علاوه بر این، کارشناسان بر ضرورت استفاده از ظرفیت‌های قانونی تأمین زمین، از جمله ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم، تأکید دارند. یوسفی در این باره گفت: «توسعه محدوده‌های سکونتی باید با توجه به دسترسی به خدمات و محل اشتغال انجام شود؛ زیرا انتقال خانوارها به شهرهای جدید و مناطق دور از مراکز کار، هزینه رفت‌وآمد سنگینی به آنها تحمیل می‌کند.» به گفته او، هزینه رفت‌وآمد روزانه در برخی شرایط می‌تواند به ماهانه ۷ تا ۱۰ میلیون تومان برسد و بخشی از مزیت سکونت در مناطق ارزان‌تر را از بین ببرد. این در حالی است که سهم زمین از هزینه تمام‌شده مسکن حدود ۶۴ درصد اعلام شده و محدودیت عرضه زمین، هزینه تولید را بالا می‌برد و امکان ساخت واحدهای متناسب با توان مالی خانوارها را کاهش می‌دهد.
زمین؛ گلوگاه اصلی تولید مسکن
کمبود زمین قابل ساخت یکی از اصلی‌ترین موانع تولید مسکن در کشور است. نوروزی با اشاره به فشار هزینه مسکن بر خانوارها گفت: «برآوردها نشان می‌دهد خانوارها برای خرید خانه، در صورت پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود، به‌طور متوسط باید ۵۳ سال منتظر بمانند.» سهم مسکن از هزینه خانوار نیز به‌طور متوسط حدود ۴۵ درصد و برای مستأجران ۵۳ درصد است؛ رقمی که در تهران به حدود ۷۰ درصد می‌رسد. به گفته او، برای پاسخ‌گویی به نیاز کشور باید سالانه دست‌کم یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود؛ هدفی که بدون تأمین زمین و فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز محقق نمی‌شود. این در حالی است که در سال‌های اخیر، سیاست‌های حمایتی مانند طرح نهضت ملی مسکن نیز به دلیل همین محدودیت‌ها با کندی پیش رفته است.
یوسفی نیز با اشاره به ظرفیت‌های قانونی تأمین زمین، بر ضرورت استفاده از این ظرفیت‌ها تأکید کرد و گفت: «توسعه محدوده‌های سکونتی باید با توجه به دسترسی به خدمات و محل اشتغال انجام شود.» او افزود که انتقال خانوارها به شهرهای جدید و مناطق دور از مراکز کار، هزینه رفت‌وآمد سنگینی به آنها تحمیل می‌کند و بخشی از مزیت سکونت در مناطق ارزان‌تر را از بین می‌برد. به گفته او، هزینه رفت‌وآمد روزانه در برخی شرایط می‌تواند به ماهانه ۷ تا ۱۰ میلیون تومان برسد. همچنین، نوروزی سهم زمین از هزینه تمام‌شده مسکن را حدود ۶۴ درصد اعلام کرد و افزود: «محدودیت عرضه زمین، هزینه تولید را بالا می‌برد و امکان ساخت واحدهای متناسب با توان مالی خانوارها را کاهش می‌دهد.»
تسهیلات بانکی؛ فاصله وام تا هزینه ساخت
ناکافی بودن تسهیلات بانکی یکی دیگر از موانع اصلی ساخت مسکن است. یوسفی با اشاره به وام ۸۰۰ میلیون تومانی ساخت گفت: «در شرایطی که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده، این وام پاسخ‌گوی هزینه تولید یک واحد معمولی نیست.» ساخت واحدی ۱۰۰ متری، بدون احتساب قیمت زمین، بیش از ۵ میلیارد تومان هزینه دارد؛ بنابراین متقاضی باید چند میلیارد تومان آورده شخصی تأمین کند. او افزود: «حتی اگر تسهیلات افزایش یابد، اقساط ماهانه ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومانی نیز برای بخش بزرگی از خانوارها سنگین است.» از این رو، سیاست اعتباری باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که هم منابع کافی برای ساخت فراهم کند و هم بازپرداخت آن با توان مالی متقاضیان تناسب داشته باشد.
کارشناسان در این برنامه بر ضرورت استفاده از ابزارهای مکمل در کنار اصلاح تسهیلات تأکید کردند. پیش‌فروش واحدها، استفاده از بازار سرمایه و صندوق‌های تأمین مالی پروژه، مالیات بر خانه‌های خالی و زمین‌های بلااستفاده و بهره‌گیری از زمین‌های مازاد دولتی از جمله راهکارهای مطرح‌شده برای تقویت عرضه مسکن بود. همچنین، حمایت از مستأجران نیز باید در کنار سیاست‌های افزایش تولید دنبال شود. مجموع دیدگاه‌های مطرح‌شده نشان می‌دهد کاهش ساخت‌وساز را نمی‌توان با یک تصمیم یا افزایش محدود وام برطرف کرد. تأمین زمین قابل ساخت، کاهش موانع اداری، اصلاح شیوه تأمین مالی و توجه به قدرت خرید خانوارها باید در قالب برنامه‌ای هماهنگ دنبال شود؛ در غیر این صورت، فاصله میان نیاز مسکن و تولید سالانه همچنان افزایش خواهد یافت. این در حالی است که بخش ساختمان به عنوان یکی از پیشران‌های اقتصاد، نقش مهمی در اشتغال و رشد اقتصادی دارد و رکود آن می‌تواند تأثیرات منفی گسترده‌ای بر سایر بخش‌ها داشته باشد.
در حال بارگذاری نظرات...